Wenn der Mieter bleibt: So gelingt der Verkauf vermieteter Immobilien

Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus zu verkaufen, ist keine alltägliche Transaktion. Eigentümer sehen sich mit einer Reihe rechtlicher und emotionaler Aspekte konfrontiert, die weit über den klassischen Immobilienverkauf hinausgehen. Dennoch: Auch mit bestehendem Mietverhältnis kann eine Immobilie attraktiv veräußert werden – wenn die Rahmenbedingungen stimmen.

Zielgruppe und Wert einer vermieteten Immobilie

Es ist nicht selbstverständlich, dass jeder potenzielle Käufer bereit ist, eine bereits vermietete Wohnung zu erwerben. Viele private Interessenten bevorzugen es, eine Immobilie zu kaufen, die sie sofort selbst bewohnen können. Hier jedoch ergibt sich eine Gelegenheit für Verkäufer: „Eine vermietete Immobilie zieht vor allem Kapitalanleger an, da diese primär an den regelmäßigen Einkünften aus der Vermietung interessiert sind, weniger an der Selbstnutzung“, erklärt Eva Buchholz, Expertin für Immobilienmanagement in der Region München und Putzbrunn.

Die Bewertungskriterien für solche Immobilien unterscheiden sich daher: Neben Lage, Zustand und Ausstattung spielen auch die Mietrendite, die Qualität des Mietverhältnisses und die langfristigen Wertsteigerungspotenziale eine Rolle. „Wer eine vermietete Immobilie veräußern möchte, sollte sie gezielt als Investitionsobjekt präsentieren. Eine transparente Darstellung des Marktwertes und der Renditepotenziale ist entscheidend, um das Vertrauen der Käufer zu gewinnen und die Verkaufsaussichten zu verbessern“, so Buchholz weiter.

Kommunikation mit Mietern als Schlüssel zum Erfolg

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie erfordert oft die Einbeziehung der Mieter. Obwohl das Gesetz den Verkauf auch gegen den Willen der Mieter erlaubt, ist es für eine harmonische Übergabe ratsam, frühzeitig und offen zu kommunizieren. Die Mieter müssen über den Wechsel des Eigentümers informiert werden, und Besichtigungen sollten nicht ohne Vorankündigung erfolgen. Der neue Eigentümer übernimmt zudem automatisch die bestehenden Mietverhältnisse.

„Eine respektvolle Kommunikation kann helfen, Ängste der Mieter zu mindern und mögliche Konflikte zu vermeiden. Nicht selten sind Mieter selbst an einem Kauf interessiert oder kennen potenzielle Käufer, was sich nur durch offenen Dialog herausfinden lässt“, betont Buchholz. Es ist wichtig, die Rechte und Pflichten beider Parteien zu verstehen und zu achten.

Marktlage und rechtliche Rahmenbedingungen abwägen

Ob der Verkauf einer vermieteten Immobilie sinnvoll ist, hängt nicht nur von der Immobilie selbst ab, sondern auch vom gegenwärtigen Marktgeschehen. In Zeiten, in denen die Nachfrage nach Anlageimmobilien hoch und die Zinsen niedrig sind, erfreuen sich vermietete Wohnungen großer Beliebtheit. „Steigen jedoch die Zinsen und sinken dadurch die Renditeerwartungen, könnte das Interesse von Kapitalanlegern nachlassen“, erklärt Buchholz.

Zudem beeinflussen gesetzliche Regelungen wie der Kündigungsschutz, die Mietpreisbremse oder Verpflichtungen zur energetischen Sanierung die Attraktivität einer Immobilie für Käufer. Eigentümer sollten daher die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt genau beobachten und professionell einschätzen lassen, wann der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf gekommen ist. Mit einer gut durchdachten Verkaufsstrategie kann auch in einem herausfordernden Marktumfeld ein angemessener Preis erzielt werden.

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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